Par Armand Paquereau.

Selon la définition officielle du ministère de la Transition écologique , « le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. »

Mais plus loin, on lit : « La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) : l’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire. »

Le mot « primaire » est lourd de conséquences

Dans le décret 2006-1147 du 14 septembre 2006, il était précisé dans son article R 134-2 :
« Le diagnostic de performance énergétique comprend :
[…] b) l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, la quantité d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnelle ainsi qu’une évaluation des dépense annuelles résultant de ces consommations »

Mais on voit apparaître dans l’arrêté du 15 septembre 2006 , modifié par l’arrêté du 8 février 2012 , dans l’article 3.b.

« 3. b. Les quantités annuelles d’énergie finale mentionnées au 3. a. du III du présent article exprimées en kilowattheures ; les facteurs de conversion en kilowattheures des énergies relevées sont définis en annexe 3.1 ;

3. c. Par type d’énergie, les quantités annuelles d’énergie primaire résultant des quantités mentionnées au 3. b. calculées suivant les dispositions de l’annexe 3.2 ;

Annexe 3.2 Conversion des énergies finales en énergie primaire

Les facteurs de conversion de l’énergie finale (exprimée en PCI) en énergie primaire sont les suivants :

• + 2,58 pour l’électricité
  
• + 1 pour les autres énergies. »

Concrétisation de l’application de ce principe

Un exemple de DPE sur un appartement isolé PROMOTELEC :

Cet appartement, dont la seule énergie utilisée était électrique, était occupé par une locataire de 97 ans, qui chauffait à 22°. Comme on le voit, en fonction de sa consommation finale réelle, ce logement aurait dû être classé en C. Mais avec l’application du coefficient d’énergie primaire, ce logement est désormais considéré comme énergivore.

Cet appartement est isolé au sol par un polyester isolant de 10 cm sur film polyane, tous les murs extérieurs de 50 cm par 10 cm de laine de verre derrière BA13 sur rails métalliques, sur plafond par 30 cm de laine de roche soufflée et tous les ouvrants en double vitrages 4/20/4, chauffé par radiants électriques. Il est donc techniquement impossible d’améliorer l’isolation selon les ressources techniques actuelles.

Ce qui advient avec la nouvelle réglementation

Ainsi, selon ce que prévoit la nouvelle réglementation, ce logement serait, en 2028 interdit à la location sur le seul critère de son utilisation de l’énergie électrique.

Pourquoi ce coefficient d’énergie primaire sur l’énergie électrique ? Le gaz, le fuel, le bois semblent pour le moment non affectés. Pour autant, ces énergies ne sont pas exemptes de consommation d’énergie pour les extraire, les exploiter, les transporter. Le gouvernement peut en un seul petit décret les mettre à égalité avec l’électricité sur ce sujet.

D’ailleurs, on a vu dernièrement des initiatives pour interdire le chauffage au gaz, le renouvellement des chaudières au fuel et s’opposer à la combustion du bois, génératrice soi-disant de particules fines.

Au vu de la démonstration précédente, avec l’application de ce coefficient d’énergie primaire, on peut prédire que la majorité des logements seront déclarés énergivores.

Si l’on prend en compte que dans les cas où l’isolation permet d’envisager des améliorations sensibles de la consommation énergétique, cette isolation se heurte à des considérations économiques et techniques.

Qu’il soit propriétaire occupant ou bailleur, le citoyen même aidé de subventions, n’a pas forcément les moyens financiers à consacrer à des investissements conséquents. D’autant que la réalisation technique de l’isolation peut se heurter à des règles environnementales (isolation par l’extérieur en périmètre protégé) ou au recouvrement par l’intérieur qui nécessite de refaire tous les circuits électriques et de chauffage existants.

La punition extrême venant de la taxe foncière, déjà prévue à la hausse pour compenser la suppression de la taxe d’habitation , dont un malus est envisagé pour les logements énergivores.

Nous risquons de voir augmenter de manière très conséquente la vacance des logements locatifs, la mise en vente par précaution de ces logements, entraînant une baisse conséquente de la valeur de l’immobilier.

Il reste bien évident que l’économie d’énergies fossiles est indispensable, mais il est à craindre que beaucoup doivent se résigner à enfiler des pulls supplémentaires et des chaussettes chaudes pour se contenter de quelques degrés en moins dans leurs logements faute d’avoir les moyens de réaliser des travaux qui se trouveraient inutiles par la seule application du seul mot primaire qui change tout et n’apporte rien !

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Par Olivier Rancourt.
Un article de l’Institut économique de Montréal

Suite à la pénurie de logements abordables à Montréal, certaines voix se lèvent pour exiger un gel des loyers par le gouvernement. Bien que l’intention derrière cette demande soit noble, cette dernière rate la cible. Une telle mesure aurait des conséquences néfastes pour les foyers à faibles revenus et ne ferait qu’empirer la crise du logement à Montréal.

Revenons aux principes économiques de base

Lorsqu’il y a une pénurie, c’est que la quantité demandée excède la quantité offerte sur le marché. Il y a donc une pression à la hausse sur les prix pour venir rééquilibrer l’offre et la demande .

Le cas des logements à Montréal ne fait pas exception. S’il manque de logements, il faut se tourner vers des réformes qui vont augmenter les investissements en immeubles locatifs, donc l’offre.

On ne règle pas une pénurie en instaurant un contrôle des prix , cela ne fait que l’amplifier. En diminuant le retour sur investissement des immeubles locatifs, on  pousse plutôt l’offre à diminuer, accentuant ainsi la pénurie.

Il faut donc plutôt rendre l’investissement dans les immeubles locatifs plus intéressant face aux autres alternatives. Montréal devrait instaurer des mesures qui facilitent la vie des propriétaires et investisseurs potentiels.

Par exemple, les hausses de taxes à répétition dans les grandes villes diminuent les faibles marges de profits des propriétaires. Il faut y mettre un terme. Les permis de construction difficiles à obtenir sont aussi un exemple de mesures accentuant la pénurie de logements.

Favoriser les investissements

Il est grand temps que le gouvernement du Québec et la ville de Montréal agissent de façon concrète pour établir un cadre fiscal et réglementaire favorable aux investissements, afin de pouvoir minimiser de façon durable les dommages économiques liés à la pénurie de logements.

Ce n’est pas en exigeant des entrepreneurs de construire des logements sociaux dans les nouveaux développements, ou en limitant les expulsions en cas de non-paiements , que l’investissement dans l’immobilier deviendra plus intéressant.

Il faut arrêter l’hémorragie, en mettant fin aux mesures qui pénalisent les investisseurs et, indirectement, les locataires.

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Sur le web

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Par Vincent Benard.

Le gouvernement vient d’annoncer qu’à partir de 2023, les propriétaires ne seraient plus autorisés à louer des appartements ou maisons considérés comme des passoires énergétiques, soit la catégorie G des diagnostics de performance énergétique.

Cette décision semble pétrie de bons sentiments et conforme à la pensée écologiquement correcte du moment, mais comme toute politique restrictive, elle n’ira pas sans effets pervers.

Des bonnes intentions affichées aux effets pervers prévisibles

70 000 logements privés et 20 000 logements publics seraient donc, à ce jour, concernés par cette décision, ce chiffre apparaissant faible, puisque 6 % des logements français, soit 1,8 million, sont concernés par ce classement en catégorie G, et plus de 20 % sont loués dans le parc privé ( source ).

Le raisonnement du gouvernement est simple : ces logements généralement anciens et vétustes sont loués à des familles modestes, qui sont précisément celles n’ayant pas les moyens de payer leur surconsommation énergétique.

De plus, qui dit consommation d’énergie dit au moins en partie émissions de gaz à effets de serre, et le gouvernement s’est fixé des objectifs ambitieux, voire irréalistes , de réduction de ces émissions.

Le gouvernement en déduit donc qu’il faut soit contraindre les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation, soit leur interdire de louer ces logements. Ce simplisme interpelle.

Tout d’abord, selon le CEREN (cf tableau ci-dessous, source ), malgré une augmentation notable de la population métropolitaine (+14 %), la consommation énergétique des Français pour leur chauffage a chuté de 23 % en 30 ans, preuve que le cadre législatif actuel, pour imparfait qu’il soit, permet déjà une amélioration de nos consommations énergétiques à un rythme soutenu.

Il n’y a donc pas de « situation de crise de la consommation d’énergie résidentielle » qui justifierait cette soudaine agitation gouvernementale.

En revanche, on ne peut que s’interroger sur les risques d’effets secondaires pervers d’une telle décision.

Avant d’introduire une discussion économique, notons parallèlement que depuis 2012, soit l’arrivée au pouvoir de deux présidents (Hollande puis Macron) qui ont augmenté les interventions étatiques et les contraintes sur les bailleurs (Loi ALUR, renforcement du blocage des loyers dans certaines villes, etc.), le nombre de SDF a été multiplié par deux , selon la fondation Abbé Pierre, passant de 160 000 personnes à plus de 300 000.

Bien que corrélation ne soit pas causalité, à l’évidence, les interventions de l’État ne s’accompagnent pas d’une amélioration de la situation du logement des ménages, en tout cas des plus modestes d’entre eux, en France. Il est donc permis de s’interroger sur la pertinence d’en ajouter de nouvelles.

Et, comme le souligne un éminent influenceur sur Twitter , « la rue n’est pas mieux isolée que ces logements » . Ces logements sont peut-être très imparfaits, mais 70 000 logements de moins (grand minimum), sur le marché locatif risquent de manquer cruellement aux plus précaires des ménages, alors qu’ils auraient pu constituer un parc social de secours utile, à défaut d’être économe en énergie.

Pourquoi reste-t-il des passoires thermiques ?

Certes, ces logements cumulent souvent d’autres problèmes de vétusté : plomberie, humidité, etc., et certains particulièrement insalubres devraient disparaître du marché. La question que le gouvernement devrait se poser est : « pourquoi ne disparaissent-ils pas » ?

D’une part, les travaux de rénovation énergétique sont chers, et leur rentabilité n’est pas assurée. Selon des sources officielles ( DREAL grand est ), le coût moyen de ces travaux, permettant de gagner 2 à 3 rangs sur l’échelle de classification des logements, sont élevés, de 180 à 300 euros par m2, et des sources de presse indiquent des coûts plus élevés encore pour les logements classés G, la pire catégorie.

Dans les villes où les loyers sont faibles, les propriétaires auront du mal à répercuter ces investissements sur les loyers. Dans celles où ils sont élevés, une augmentation de 1 euro/m2 des loyers mensuels est envisageable (300 euros à 4 % annuels bruts), mais un nombre croissant de grandes métropoles envisage de plafonner arbitrairement les loyers -Paris et Lille l’ont déjà fait-, ce qui n’encouragera guère les propriétaires concernés à se lancer dans des travaux lourds.

Ce manque d’appétit pour l’investissement de rénovation est renforcé par le risque de rencontrer un mauvais payeur, risque d’autant plus important que la clientèle de ces logements se trouve généralement chez les familles modestes.

D’autre part, une construction neuve suffisante permettrait d’offrir à des loyers raisonnables des logements récents, les ménages les plus aisés abandonnant des logements de qualité moyenne mais suffisante à des ménages plus modestes, permettant d’assainir progressivement le marché des offres les plus scabreuses.

Hélas, notre politique foncière malthusienne rend le terrain hors de prix et limite la construction neuve qui est insuffisante dans les métropoles dynamiques pour faire face à la fois à l’accroissement du nombre de ménages, aux migrations intérieures et extérieures, et à la nécessité de renouveler la part la plus vétuste du parc de logements.

De surcroît, un foncier cher conduit les promoteurs à privilégier une offre luxueuse, et la loi SRU les oblige à vendre à perte 25 à 30 % de leur production à des bailleurs sociaux, ce qui augmente encore le prix de vente des logements neufs construits pour le secteur privé. Le résultat est que l’offre destinée aux familles modestes, mais pas suffisamment pour accéder prioritairement au logement social, est insuffisante. Ces ménages se rabattent donc sur le locatif privé d’entrée de gamme, où figurent entre autres la plupart des passoires thermiques.

Logement : début d’un désastre annoncé ?

Restreindre la possibilité de louer ces logements sans par ailleurs libéraliser la possibilité d’en construire des neufs, ou sans donner aux propriétaires l’assurance législative qu’ils pourront rentrer dans leurs frais de rénovation, conduira à restreindre encore un peu plus l’offre locative, ce qui au final plongera encore plus de ménages dans l’extrême précarité.

Malheureusement, ce gouvernement, pas plus que les précédents, ne semble se rendre compte de l’impasse vers laquelle il dirige les ménages français. En effet, la ministre E. Wargon a annoncé que d’ici 2028, tous les logements classés F et G, soit 4,8 millions (dont 30 % actuellement loués, soit près d’un million et demi) seront concernés par l’interdiction, si le projet de loi préparé en ce sens venait à être adopté.

Dans le même temps, le président de la République a déclaré vouloir renforcer la politique de malthusianisme foncier en promouvant des concepts à la mode, et scientifiquement très discutables, tels que le zéro artificialisation nette , au nom de la sauvegarde de la biodiversité.

Si l’on ajoute à cela l’engouement de nombreux maires pour le blocage des loyers , et l’absence de réponse satisfaisante des pouvoirs publics au problème des locataires mauvais payeurs, alors il est à craindre qu’un effondrement sans précédent de l’offre locative ne se produise dans les dix prochaines années.

Laisser ces logements sur le marché, en informant correctement les candidats loueurs de leur condition énergétique moyenne, permettrait à ces derniers de négocier de fortes baisses de loyer, si par ailleurs une offre suffisante de renouvellement du parc de logement pouvait voir le jour.

En matière de logement comme ailleurs, laisser l’offre et la demande jouer pleinement leur rôle serait bien plus bénéfique aux ménages que l’accumulation de réglementations incohérentes dont les effets cumulés promettent un véritable désastre économique et social à moyen terme.

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